El seguro de riesgo del constructor (builders risk) en California no tiene un solo precio, pero el piso está publicado. El programa nacional de builders risk de Alchemy fija una prima mínima de $400 por plazo de póliza, y sus plazos se devengan por completo.[1] Por encima de ese piso, la prima depende del proyecto: el valor terminado (o el costo de la renovación más el edificio existente), el tipo de construcción, la exposición de la dirección a incendios forestales y a la costa, los deducibles y los meses que dura la obra. Para tener una idea, una cotización de builders risk que Menlo recibió en septiembre de 2026, para una renovación no estructural con $50,000 de costos indirectos (soft costs), llegó a $7,407.12 por el plazo, con un cargo de póliza de $200 y el impuesto de surplus lines, y quedó sujeta a revisión de un suscriptor.
Esta guía es para un dueño, constructor o contratista general de California que quiere saber el precio de un proyecto antes de que el prestamista o el contrato le pida prueba de cobertura. Explica qué fija el precio, cómo se calcula distinto una obra nueva y una renovación, cuánto cuesta un plazo y qué se suma a la prima. Cuando esté listo, pida cotizaciones de builders risk y enviaremos el proyecto a varios mercados de construcción.
¿Cuál es la prima mínima de builders risk en California?
El único programa abierto en California que publica una en nuestros archivos de aseguradoras es Alchemy, con $400 por plazo de póliza.[1] Es lo menos que puede pagar por una póliza de cualquier tamaño en ese programa, antes de cargos e impuestos. Blitz y Green Shield no publican un mínimo de builders risk en sus hojas de programa.[2][3]
El mínimo importa más en obras pequeñas. Una remodelación de cocina de $30,000 calculada solo sobre su valor podría quedar por debajo del piso, y entonces el piso es la prima.
¿Qué fija el precio de una póliza de builders risk?
La aseguradora calcula lo que se podría perder, por cuánto tiempo y dónde. Los factores que preguntan los programas de California:
| Factor | Por qué cambia el precio | Lo que publican los programas |
|---|---|---|
| Valor terminado o costo de la renovación | El límite es lo máximo que la póliza podría pagar | Alchemy: obra nueva de $150,000 a $5,000,000 por estructura. Renovación de $10,000 a $1,000,000 por obra[1] |
| Edificio existente (renovaciones) | Cubrir la estructura existente agrega un segundo límite | Alchemy: estructura existente de $150,000 a $1,000,000[1] |
| Tipo de construcción | La madera se quema más rápido que la mampostería | Green Shield acepta madera (frame), mampostería con vigas de madera (joisted masonry), mampostería no combustible y construcción superior[3] |
| Incendio forestal, viento y costa | El riesgo de catástrofe se cobra o se excluye | Alchemy no acepta los grupos de riesgo de incendio D y F ni obras a menos de 1 milla de la costa oeste. En niveles de riesgo altos aplica un deducible de viento y granizo del 2%[4] |
| Plazo | Más meses en construcción, más exposición | Alchemy: 12 meses para obra nueva, de 1 a 12 meses para renovación[1] |
| Deducibles | Un deducible más alto baja la prima | La cotización de renovación que recibimos usó un deducible de $2,500 para todos los demás riesgos y un deducible de viento del 5% |
| Costos indirectos y adicionales | Los costos por retraso, el transporte y los aumentos de costo agregan límites | Alchemy: costos indirectos de $5,000 a $100,000. Transporte y almacenamiento temporal de $10,000 cada uno[1] |
| Experiencia del constructor y reclamos | El suscriptor le pone precio al constructor tanto como al edificio | Alchemy pide 5 años de historial de siniestros (loss runs) o una declaración de cero pérdidas[1] |
| Obra ya empezada | Un proyecto a medias tiene más valor en riesgo desde el primer día | Alchemy acepta hasta un 30% de avance sin revisión del suscriptor. Blitz envía a revisión las obras ya empezadas[5][2] |
La distancia a un hidrante y la clase de protección contra incendios también entran en la tarifa, y por eso la solicitud las pregunta.
¿En qué se diferencia el precio de una renovación del de una obra nueva?
Una obra nueva se calcula sobre su valor terminado. Una renovación se calcula en dos partes: el costo del trabajo y, si quiere cubrirlo, el edificio existente. Alchemy acepta renovaciones desde $10,000 de trabajo y la estructura existente de $150,000 a $1,000,000, y suma ambas como el límite de valor terminado.[1][6]
El tipo de renovación también importa. Blitz trata como proyectos distintos una ampliación o remodelación menor, una renovación no estructural importante y una renovación estructural, y envía a un suscriptor los trabajos en muros de carga.[2] Green Shield acepta renovaciones estructurales y no estructurales según el mercado.[3] Dígale al corredor si se van a cambiar muros, la estructura del techo o los cimientos. Cambia tanto el mercado como el precio.
¿Cómo afecta el plazo de la póliza al costo?
El builders risk se compra por la duración del proyecto, y la mayoría de los programas se quedan con toda la prima una vez que empieza la póliza. Alchemy emite obra nueva con un plazo estándar de 12 meses y renovaciones por meses hasta 12 meses, todo devengado por completo, y la póliza vence sola sin aviso de no renovación, con extensiones a pedido.[1] Blitz ofrece 3, 6, 8, 10 y 12 meses, con opciones de más de un año.[2] Green Shield emite proyectos individuales de hasta 30 a 36 meses.[3]
Así que elija el plazo según un calendario realista. Un plazo muy corto obliga a comprar una extensión al final. Un plazo muy largo significa pagar meses que no necesitó, porque una prima devengada por completo no se devuelve si termina antes.
¿Qué se suma a la prima?
Cargos y, en pólizas de surplus lines, impuestos estatales. En la cotización que recibimos, una prima de $6,985 se convirtió en $7,407.12 después de un cargo de póliza de $200, $209.55 de impuesto de surplus lines (3%) y un cargo de sellado de $12.57 (0.18%). Esas son las tasas de California para el impuesto de surplus lines y el cargo de sellado de la Surplus Line Association.[7] Una póliza admitida no lleva el impuesto de surplus lines. Nuestra tabla de impuestos de surplus lines explica cómo se calcula.
¿Cómo es una cotización real de builders risk en California?
Esta es la única cotización de builders risk publicada hasta ahora a un cliente de Menlo, sin nada que identifique al cliente ni la dirección. La mostramos porque es real, no porque sea típica. Una sola cotización no le dice cuál es el promedio.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Tipo de proyecto | Renovación no estructural |
| Programa | Alchemy builders risk (Cornerstone Insurance Producers) |
| Prima de la cobertura (también la prima mínima devengada) | $6,985.00 |
| Cargo de póliza | $200.00 |
| Impuesto de surplus lines | $209.55 |
| Cargo de sellado | $12.57 |
| Total por el plazo | $7,407.12 |
| Deducibles | $2,500 para todos los demás riesgos, 5% para viento o granizo |
| Opciones incluidas | $50,000 de costos indirectos, 10% de aumento del costo de construcción, $10,000 para bienes en tránsito o en un lugar temporal |
Fuente: registro de cotización de Menlo, septiembre de 2026. La aseguradora marcó la cotización para revisión de un suscriptor antes de emitir, y entre sus condiciones de revisión mencionó la exposición a incendios forestales, el porcentaje de la obra ya terminado y el valor de la estructura existente. Una revisión puede cambiar las condiciones o el precio.
¿Cómo puedo bajar el costo?
- Suba el deducible. Es la palanca más directa que le da la solicitud.
- Ajuste el plazo al calendario. No compre 12 meses para una obra de 5 meses cuando el programa vende plazos mensuales.[1]
- Agregue solo los costos indirectos que necesita. Protegen los intereses del préstamo y los costos por retraso, pero cada límite suma prima.[1]
- Compre antes de empezar la obra. El programa nacional de Alchemy acepta proyectos con hasta un 30% de avance sin revisión, y Blitz envía a revisión cualquier obra ya empezada.[5][2]
- Asegure la obra. La solicitud de Blitz pide cerca y alumbrado en obra nueva y revisa otras medidas de seguridad, como alarmas y servicios de vigilancia.
Si usted es el dueño y no el contratista, lea primero nuestra guía de builders risk para propietarios y dueños que construyen. El mercado que lo acepta depende de quién hace el trabajo. Nuestra guía de builders risk explica qué cubre la póliza.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el builders risk para una remodelación pequeña?
Al menos el mínimo del programa. El de Alchemy es $400 por plazo de póliza, antes de cargos e impuestos.[1] Una remodelación más grande, o una que también cubre la casa existente, cuesta más. La única cotización de renovación que hemos publicado llegó a $7,407.12 por el plazo, con cargos e impuesto.
¿El builders risk se cobra por año o por proyecto?
¿Me devuelven dinero si la obra termina antes?
Normalmente no. Los plazos de Alchemy se devengan por completo, así que la prima no se devuelve una vez que empieza la póliza.[1]
¿Por qué rechazaron mi proyecto antes de darle precio?
La ubicación es el motivo más común. El programa nacional de Alchemy no acepta los grupos de riesgo de incendio forestal D y F, obras a menos de una milla de la costa oeste ni proyectos sobre el agua.[4] Otro mercado todavía podría aceptarlo.
¿El builders risk es más barato con una aseguradora admitida?
Una póliza admitida evita el impuesto de surplus lines del 3% y el cargo de sellado del 0.18%, pero la prima en sí depende del programa y del proyecto.[7] Compare el costo total, los deducibles y los límites, no solo la línea de la prima.
Esta guía es solo informativa y resume guías de programas de aseguradoras con fechas de 2025 a 2026 y un registro de cotización de septiembre de 2026. Los programas, requisitos y precios cambian, y lo que rige son los términos, condiciones y endosos de su póliza. Menlo Insurance Services (licencia de California 6020106) es un corredor con licencia que puede recibir una comisión por una colocación y no garantiza que haya cobertura o precio disponible. Las pólizas de surplus lines las emiten aseguradoras no admitidas, que no están respaldadas por la California Insurance Guarantee Association.
En resumen
El builders risk en California empieza con un mínimo publicado de $400 por plazo en el programa nacional de Alchemy, y sube con el valor del proyecto, la construcción, la ubicación, los deducibles y el plazo.[1] La única cotización real de renovación que podemos compartir llegó a $7,407.12 por el plazo, con cargos e impuesto. Como la mayoría de los plazos se devengan por completo, elija el plazo según un calendario realista, compre antes de empezar la obra y compare el total, no solo la prima.
Referencias
- 1.Alchemy Insurance Solutions. “Builders Risk National Program (Admitted & E&S) Quick Reference Sheet: Coverage Options & Limits.” 2025. https://6041899.fs1.hubspotusercontent-na1.net/hubfs/6041899/Carrier%20Store%20Resources/Alchemy/BR%20N%20Program%20QRC%20updated%2010925.pdf ↩
- 2.Blitz Insurance. “Builder's Risk Appetite.” 2025. https://cdn.prod.website-files.com/6849cf37787dd9efa946a7bf/690a2b1abb749501f45b63f3_Builder%E2%80%99s%20Risk%20PDF%20V2.pdf ↩
- 3.Green Shield Risk Solutions. “Course of Construction, Specialty Lines, and builders risk appetite summary.” 2026. https://6041899.fs1.hubspotusercontent-na1.net/hubfs/6041899/Green%20Shield%20Risk/Course%20of%20Construction%20-%20Specialy%20Lines.pdf ↩
- 4.Alchemy Insurance Solutions. “Builders Risk National Program QRC: Catastrophe Risk Exposure and Ineligible Risks.” 2025. https://6041899.fs1.hubspotusercontent-na1.net/hubfs/6041899/Carrier%20Store%20Resources/Alchemy/BR%20N%20Program%20QRC%20updated%2010925.pdf ↩
- 5.Alchemy Insurance Solutions. “BR N Program QRC (mid-completion and applicant rules).” 2025. https://49127919.hs-sites.com/hubfs/BR%20N%20Program%20QRC%20updated%2010925.pdf ↩
- 6.Alchemy Insurance Solutions. “National Builders Risk (program one-pager).” 2025. https://6041899.fs1.hubspotusercontent-na1.net/hubfs/6041899/Carrier%20Store%20Resources/Alchemy/One-Pager%20BR.pdf ↩
- 7.Surplus Line Association of California. “Broker Taxes and Fees.” Consultado 2026-09-27. https://www.slacal.com/resources/broker-taxes-fees ↩