Sí, un propietario de California puede comprar un seguro de riesgo del constructor (builders risk), pero no en todos los programas. Que un mercado lo acepte depende sobre todo de quién hace el trabajo. El programa de builders risk de Blitz asegura al dueño, a un contratista general, a un desarrollador o a un inquilino, una estructura por póliza hasta $5 millones.[1] El programa de Alchemy está pensado para un contratista general con licencia y al menos tres años de experiencia.[2] El programa de obra nueva (course of construction) de Green Shield lo dice claramente: "no owner-builders" (no acepta dueños que construyen).[3]
Esta guía es para un dueño que construye una casa, agrega una unidad de vivienda accesoria (accessory dwelling unit, ADU) o hace una remodelación grande, ya sea que contrató a un contratista general, esté contratando los oficios por su cuenta o haga el trabajo usted mismo. Explica qué programas sirven en cada caso, qué le piden a su contratista y qué tener listo. Para empezar una solicitud, vea el seguro builders risk en California. Para trabajos en una casa existente, la página de seguro para renovaciones va directo a las preguntas de remodelación.
Dueño que construye (owner-builder)
Un propietario que construye o mejora una estructura en su propio terreno sin un contratista general. La sección 7044 del Business and Professions Code de California permite que el dueño haga el trabajo personalmente (o con empleados a sueldo) cuando las mejoras no están "intended or offered for sale" (destinadas ni ofrecidas a la venta), o que contrate directamente a contratistas de oficio con licencia.[6]
¿Un propietario puede comprar un seguro builders risk?
Sí. El builders risk cubre la estructura y los materiales mientras se construyen o se renuevan, y el dueño tiene interés asegurable en ambos. El límite lo pone el apetito del mercado, no la ley. Así tratan al dueño los programas que Menlo tiene disponibles en California:
| Programa | El dueño como asegurado | Quién debe hacer el trabajo | Tamaño y plazo | Qué pregunta sobre el contratista |
|---|---|---|---|---|
| Blitz builders risk (surplus lines) | Sí: dueño, contratista general, desarrollador o inquilino[1] | No se limita a un contratista general | Hasta $5M por ubicación, una estructura por póliza. 3, 6, 8, 10 o 12 meses[1] | El contratista tiene responsabilidad civil de $1M y $2M por proyecto, asegurado adicional en CG 20 10 y CG 20 37, renuncia a la subrogación y 2 años de operaciones terminadas[4] |
| Alchemy builders risk nacional (admitido y surplus lines) | La solicitud está pensada para el constructor | Contratista general con licencia y más de 3 años[2] | Obra nueva de $150K a $5M por estructura. Renovaciones de $10K a $1M. Mínimo de $400 por plazo[7] | Experiencia del constructor y 5 años de historial de siniestros[7] |
| Green Shield course of construction | Los dueños que construyen no son elegibles[3] | Un contratista con al menos $1M de responsabilidad civil[3] | Obra nueva hasta $4M, hasta 3 pisos[3] | Licencia del contratista, experiencia en proyectos, presupuesto y calendario[3] |
Blitz envía un proyecto a un suscriptor cuando la obra ya empezó, el edificio se va a ocupar antes de terminarlo o el trabajo afecta muros de carga.[1] No son rechazos, pero hacen más lenta la cotización, así que menciónelos al principio.
¿Y si soy el dueño y hago el trabajo yo mismo?
Espere menos opciones y más preguntas. El programa de obra nueva de Green Shield no lo acepta, y el programa de Alchemy espera un contratista general con licencia como constructor.[3][2] Blitz es el programa de nuestros archivos que acepta al dueño como asegurado, y su solicitud igual pregunta por la responsabilidad civil del contratista.[1][4] Si nadie tiene una póliza de responsabilidad civil de contratista, dígaselo al corredor. Esa respuesta decide si la solicitud sigue en línea o pasa a una revisión manual.
La ley pone sus propias condiciones para ser dueño que construye. La sección 7044 cubre al dueño cuyas mejoras no están destinadas ni ofrecidas a la venta. Vender la estructura dentro del año siguiente a terminarla crea la presunción de que se construyó para vender, y vender cinco o más en un año hace que esa presunción sea definitiva.[6] Si piensa vender, hable con la Contractors State License Board o con un abogado antes de empezar, porque también cambia cómo ve el proyecto una aseguradora.
¿Y si contrato a un contratista general con licencia?
Entonces se abren los mercados de builders risk. Alchemy acepta obra nueva de 1 a 4 familias y remodelaciones de casas existentes cuando el constructor es un contratista general con licencia y al menos tres años de experiencia.[2][8] Green Shield acepta proyectos residenciales de obra nueva cuando el contratista tiene al menos $1 millón de responsabilidad civil.[3] Nuestra solicitud mantiene separados el constructor y el asegurado, así que usted puede figurar como dueño mientras la empresa del contratista figura como constructor.
Quién compra la póliza lo decide el contrato. Muchos contratos de construcción dicen si el dueño o el contratista contrata el builders risk. Lea el suyo, y asegúrese de que se compre una sola póliza y de que ambos estén nombrados en ella.
¿Cómo aseguro una ADU mientras se construye?
Trate una ADU nueva e independiente como cualquier edificio nuevo, y una conversión de garaje o una ADU adosada como una renovación. La solicitud de obra nueva de Green Shield pregunta "Is the property to be insured an Accessory Dwelling Unit (ADU) to a primary residence?" (¿la propiedad a asegurar es una ADU de una residencia principal?), así que el programa revisa las ADU en particular.[5] Alchemy acepta renovaciones de estructuras residenciales existentes con un límite aparte para el edificio existente, de $150,000 a $1,000,000.[7]
Dos puntos prácticos. Primero, la casa principal sigue con su propia póliza de propietario o de vivienda durante la obra, así que avísele a esa aseguradora del proyecto y pregunte cómo trata la construcción en el terreno. Segundo, si la casa principal está en el California FAIR Plan, su lista de requisitos dice que una vivienda en construcción o en una remodelación importante necesita una solicitud comercial, no una de vivienda.[9]
¿Y si mi renovación ya está en marcha?
Muchas veces todavía se puede asegurar, pero importa cuánto ha avanzado. Blitz, el programa de esta guía que nombra al dueño como asegurado, envía a un suscriptor un proyecto cuya construcción ya empezó, y su portal rechaza el builders risk cuando un proyecto tiene más del 35% de avance.[1][10] Alchemy incluye la obra nueva a mitad de construcción entre sus proyectos objetivo, siempre con un contratista general con licencia como constructor.[8][2] La solicitud de renovación de Green Shield pregunta si el proyecto empezó más de 30 días antes del inicio de la póliza y, en ese caso, si la casa ha estado asegurada sin interrupción desde entonces.[11]
Lo que conviene hacer depende de dónde vive mientras dura la obra:
| Su situación | Lo que dicen los programas | Qué hacer |
|---|---|---|
| Vive en la casa durante la obra | Blitz envía a un suscriptor un edificio ocupado antes de terminar. El FAIR Plan envía una casa en construcción o en una remodelación importante a su solicitud comercial[1][9] | Pregunte por escrito a su aseguradora de propietario si la póliza sigue cubriendo la casa, y agregue builders risk para la obra |
| Se mudó y el trabajo es estético | El programa de propiedades vacías de Green Shield está pensado para casas que esperan una renovación, permite renovaciones estéticas de hasta el 50% del valor del edificio o $400,000, y no acepta renovaciones estructurales[12] | Una póliza para casa vacía puede bastar. Compare los programas para casas vacías |
| Se mudó y el trabajo es estructural | El programa de renovación de Green Shield no acepta un edificio vacío más de 90 días antes de empezar la obra. El FAIR Plan rechaza un edificio vacío más de un año, salvo que esté en construcción[13][14] | Builders risk, solicitado poco después de que la casa quede vacía, porque ambos límites cuentan el tiempo de desocupación |
| Cambia de una póliza de propietario a builders risk a mitad del proyecto | La solicitud de renovación de Green Shield pregunta si la casa ha estado asegurada sin interrupción desde que empezó el proyecto[11] | Mantenga vigente la póliza de propietario hasta que empiece la de builders risk |
Cuando termina la obra y vuelve a vivir en la casa, la casa vuelve a una póliza de propietario o de vivienda. Nuestra guía sobre el seguro de casa durante una renovación explica qué decirle a su aseguradora actual antes y durante la obra.
¿Qué cubre el builders risk para un propietario?
El edificio y los materiales, no a las personas. El builders risk paga los daños directos a la obra en curso y a los materiales en la obra, en tránsito o almacenados, dentro de los límites que usted elija. El programa de Alchemy incluye, por ejemplo, $10,000 para materiales en tránsito y en lugares de almacenamiento temporal, y ofrece costos indirectos (soft costs) de $5,000 a $100,000.[7] Green Shield limita el robo de materiales de construcción a $25,000 en su programa de obra nueva.[3]
Las lesiones y los daños a otras personas son responsabilidad civil general. Blitz puede combinar la responsabilidad civil del predio con el builders risk, con o sin operaciones de construcción.[1] La responsabilidad civil general del propio contratista es la póliza que responde por su trabajo. Nuestra guía sobre qué cubre la responsabilidad civil general explica la diferencia.
¿Qué debo preparar antes de solicitarlo?
Quién hace el trabajo
El nombre de la empresa del contratista y su número de licencia, o una nota de que usted es el dueño que construye. Tenga el certificado de seguro del contratista si lo tiene.
El proyecto
Obra nueva, ADU, ampliación, o renovación estructural o no estructural. Para una renovación, el costo del trabajo y el valor de la casa existente.
Valores y calendario
Valor terminado, fecha de inicio, cuánto va a durar y si la obra ya empezó.
La obra
Dirección, tipo de construcción, número de pisos, distancia a un hidrante y la seguridad de la obra, como cerca, alumbrado o alarma.
Su historial
Cualquier reclamo de propiedad de los últimos años, y la póliza actual de propietario o del FAIR Plan del terreno.
Después pida cotizaciones de builders risk. Para saber cuánto cuesta, vea nuestra guía sobre el costo del seguro builders risk en California.
Preguntas frecuentes
¿Puedo conseguir builders risk como dueño que construye en California?
¿Mi póliza de propietario cubre una remodelación o una ADU en construcción?
Pregúntele a su aseguradora por escrito antes de empezar. Las pólizas de propietario están pensadas para una casa ocupada y terminada, y el California FAIR Plan envía las remodelaciones importantes y las obras en construcción a su solicitud comercial.[9]
Mi remodelación ya empezó. ¿Todavía puedo conseguir builders risk?
¿Quién debe comprar el builders risk, yo o mi contratista?
Quien diga el contrato. Los dueños muchas veces lo compran cuando lo exige el prestamista o cuando contratan los oficios por su cuenta. Asegúrese de que ambos estén nombrados en la única póliza.
¿Qué responsabilidad civil necesita mi contratista para mi póliza de builders risk?
En Blitz, cuando el dueño es el asegurado, la solicitud pide que el contratista tenga responsabilidad civil general de $1 millón por ocurrencia y $2 millones por proyecto, al dueño como asegurado adicional en CG 20 10 y CG 20 37, renuncia a la subrogación, cobertura primaria y dos años de operaciones terminadas.[4] Green Shield exige que el contratista tenga al menos $1 millón.[3]
Esta guía es solo informativa y resume la ley de California, guías de programas de aseguradoras con fechas de 2025 a 2026 y las solicitudes de las aseguradoras tal como Menlo las recorrió en septiembre y octubre de 2026. Los programas, requisitos y formularios cambian, y lo que rige son los términos, condiciones y endosos de su póliza. Menlo Insurance Services (licencia de California 6020106) es un corredor con licencia que puede recibir una comisión por una colocación y no garantiza que haya cobertura o precio disponible. Blitz coloca negocios con aseguradoras no admitidas, que no están respaldadas por la California Insurance Guarantee Association.
En resumen
Un propietario puede comprar builders risk en California, y la pregunta clave es quién hace el trabajo. Con un contratista general con licencia, Alchemy, Green Shield y Blitz pueden revisar el proyecto.[2][3][1] Como dueño que contrata los oficios o hace el trabajo, Blitz es el programa de nuestros archivos que acepta al dueño como asegurado, y aun así espera la responsabilidad civil de un contratista detrás de la obra.[1][4] El programa de obra nueva de Green Shield no acepta dueños que construyen.[3] Dígale al corredor desde el principio si hay una ADU, si la obra ya empezó o si hay cambios en muros de carga.
Referencias
- 1.Blitz Insurance. “Builder's Risk Appetite.” 2025. https://cdn.prod.website-files.com/6849cf37787dd9efa946a7bf/690a2b1abb749501f45b63f3_Builder%E2%80%99s%20Risk%20PDF%20V2.pdf ↩
- 2.Alchemy Insurance Solutions. “BR N Program QRC (applicant and eligibility rules).” 2025. https://49127919.hs-sites.com/hubfs/BR%20N%20Program%20QRC%20updated%2010925.pdf ↩
- 3.Green Shield Risk Solutions. “Course of Construction, Specialty Lines.” 2026. https://6041899.fs1.hubspotusercontent-na1.net/hubfs/6041899/Green%20Shield%20Risk/Course%20of%20Construction%20-%20Specialy%20Lines.pdf ↩
- 4.Blitz Insurance. “Builder's Risk program; owner's interest contractor requirements as shown in the Blitz application walked by Menlo, September 2026.” Consultado 2026-09-27. https://cdn.prod.website-files.com/6849cf37787dd9efa946a7bf/690a2b1abb749501f45b63f3_Builder%E2%80%99s%20Risk%20PDF%20V2.pdf ↩
- 5.Green Shield Risk Solutions. “Course of Construction program; ADU eligibility question as shown in the Green Shield application walked by Menlo, September 2026.” Consultado 2026-09-27. https://6041899.fs1.hubspotusercontent-na1.net/hubfs/6041899/Green%20Shield%20Risk/Course%20of%20Construction%20-%20Specialy%20Lines.pdf ↩
- 6.California Legislative Information. “Business and Professions Code section 7044 (owner-builder exemption).” Consultado 2026-09-27. https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/codes_displaySection.xhtml?sectionNum=7044.&lawCode=BPC ↩
- 7.Alchemy Insurance Solutions. “Builders Risk National Program (Admitted & E&S) Quick Reference Sheet.” 2025. https://6041899.fs1.hubspotusercontent-na1.net/hubfs/6041899/Carrier%20Store%20Resources/Alchemy/BR%20N%20Program%20QRC%20updated%2010925.pdf ↩
- 8.Alchemy Insurance Solutions. “National Builders Risk (program one-pager).” 2025. https://6041899.fs1.hubspotusercontent-na1.net/hubfs/6041899/Carrier%20Store%20Resources/Alchemy/One-Pager%20BR.pdf ↩
- 9.California FAIR Plan Association. “Dwelling Application Checklist (ACORD 854 CA).” 2020. https://www.cfpnet.com/wp-content/uploads/2020/02/Dwelling%20Application%20REV%2001%2020.pdf ↩
- 10.Blitz Insurance. “Builder's Risk program; projects more than 35% complete declined, as shown in the Blitz application walked by Menlo.” Consultado 2026-09-29. https://cdn.prod.website-files.com/6849cf37787dd9efa946a7bf/690a2b1abb749501f45b63f3_Builder%E2%80%99s%20Risk%20PDF%20V2.pdf ↩
- 11.Green Shield Risk Solutions. “Builder's Renovation application (project already started, continuous coverage since the start), as walked by Menlo.” Consultado 2026-10-18. https://www.greenshieldrisk.com/ ↩
- 12.Green Shield Risk Solutions. “Vacant Property, Specialty Lines.” 2026. https://6041899.fs1.hubspotusercontent-na1.net/hubfs/6041899/Green%20Shield%20Risk/Vacant%20Property%20-%20Specialy%20Lines.pdf ↩
- 13.Green Shield Risk Solutions. “Builder's Renovation program sheet (eligibility: no vacancy over 90 days before work), received by Menlo.” 2026. https://www.greenshieldrisk.com/ ↩
- 14.California FAIR Plan Association. “Plan of Operation, Ed. 9/3/25, section IV.A.” 2025. https://www.cfpnet.com/wp-content/uploads/2025/10/CFPA-Plan-of-Operation-Ed.-9.3.25.pdf ↩