El seguro de riesgo del constructor cubre un edificio, sus materiales y las obras temporales mientras el proyecto se construye o se renueva. Lo compra el dueño o el contratista general, según lo que indique el contrato de construcción, y termina con el primer evento que fija la póliza, por ejemplo cuando se ocupa el edificio sin permiso o cuando pasan 90 días desde la terminación. Para un proyecto en California, solicite una cotización de riesgo del constructor con el valor del proyecto, el tipo de construcción y el calendario.
La póliza también cubre cimientos, trabajos en el terreno y materiales que esperan su instalación, y normalmente asegura en una sola póliza a todos los que trabajan en el proyecto. Una póliza estándar de propiedad comercial encaja mal en la construcción, y por eso el riesgo del constructor se emite como una póliza especializada de inland marine.
Seguro de riesgo del constructor
El seguro de riesgo del constructor cubre edificios y estructuras mientras están en construcción, renovación o fabricación, incluidos los materiales que pasarán a ser parte permanente del proyecto, y protege al dueño, al contratista general y a las demás partes nombradas en la póliza.
¿Qué es el seguro de riesgo del constructor?
El seguro de riesgo del constructor, también llamado seguro de obra en construcción (course of construction), es una póliza inland marine que cubre el proyecto desde el inicio de la obra hasta que el dueño acepta el trabajo. Esta guía sigue la AAIS Builders' Risk Coverage, Scheduled Jobsite Form, Comprehensive Form (IM 7050 07 20). Es una póliza de riesgos abiertos (open perils): cubre toda pérdida física directa que el formulario no excluya. El límite normalmente se fija en el valor terminado del proyecto.
¿Quién necesita el seguro de riesgo del constructor y quién lo paga?
Lo necesita cualquiera con dinero en juego en un proyecto de construcción, incluidos los dueños que construyen, amplían o renuevan. La póliza suele comprarla el dueño del proyecto o el contratista general, y el contrato de construcción detalla la responsabilidad, normalmente nombrando como asegurados al dueño, al contratista, a los subcontratistas de todo nivel, al gerente de construcción y a los prestamistas. Cubrir a todos en una sola póliza agiliza los reclamos: si la chispa de soldadura de un subcontratista inicia un incendio, la póliza repara el daño en lugar de desatar años de acusaciones entre varias aseguradoras.
Hay una razón legal para eso: una aseguradora no puede subrogarse contra su propio asegurado. Las AIA A201 General Conditions se apoyan en ese principio y hacen que el dueño y el contratista renuncien a derechos entre sí y contra sus subcontratistas por daños cubiertos por el seguro de propiedad del proyecto.[1]
¿Qué cubre el seguro de riesgo del constructor y qué está excluido?
La póliza cubre la estructura permanente y sus materiales (edificios, cimientos, nivelación, elementos fijos) más obras temporales como andamios y cimbras, a menudo con sublímite. Su alcance supera al de una póliza de propiedad estándar:
| Exposición | Póliza de propiedad comercial | Riesgo del constructor (IM 7050 07 20) |
|---|---|---|
| Cimientos, excavaciones, nivelación, movimiento de tierra | No cubierto | Cubierto como parte de la estructura |
| Materiales en la obra a la espera de instalarse | Robo no cubierto sin endoso | Cubierto como propiedad que pasará a ser permanente |
| Múltiples partes aseguradas | Rara vez, por lo general solo el dueño | Estándar, se agregan según el contrato de construcción |
Las exclusiones más comunes son movimiento de tierra, inundación, ordenanza o ley, defectos y errores de diseño o mano de obra, y demora en la finalización. Los contratos suelen exigir cobertura de terremoto e inundación, que se agrega de nuevo por endoso, normalmente con un deducible más alto. La exclusión por trabajo defectuoso es la que más confunde: el trabajo defectuoso del contratista en sí está excluido, pero el daño que causa muchas veces sigue cubierto. Por ejemplo, si una viga mal soldada inicia un incendio, el daño por incendio puede estar cubierto aunque la viga no lo esté.
¿Cuándo comienza y termina la cobertura?
La cobertura corre mientras el edificio está en construcción y termina con el primero de estos hechos: la póliza vence o se cancela, el dueño acepta el edificio, su interés asegurable cesa, usted abandona la obra, o pasan 90 días desde la terminación. La fecha de término es donde más proyectos se quedan sin cobertura.
Fije la vigencia para cubrir todo el período de construcción más un margen para demoras, en lugar de comprar una póliza anual con la idea de renovarla. Las aseguradoras pueden negarse a extender la póliza o extenderla solo a una tarifa mucho más alta. Como dice IRMI: "¡Imagine pedir una extensión de póliza durante la temporada de huracanes o justo después de que la aseguradora acaba de pagar una pérdida cuantiosa!"[2]
¿Cuánto cuesta el seguro de riesgo del constructor?
El seguro de riesgo del constructor suele costar entre 1% y 4% del valor terminado total del proyecto, es decir $1.00 a $4.00 por cada $100 de valor, según Insureon, un mercado de seguros para pequeñas empresas.[3] En una póliza de valor terminado (completed value), la prima es el valor terminado estimado multiplicado por una tarifa por cada $100, y esa tarifa ya refleja que la exposición crece a medida que avanza la obra. El tipo de construcción y la ubicación deciden dónde cae el proyecto dentro de ese rango. Por ejemplo, un valor terminado de $2,000,000 a una tarifa de $1.00 da una prima de $20,000 por la vigencia. Para primas mínimas y ejemplos en California, vea cuánto cuesta el seguro de riesgo del constructor en California.
Un deducible base más alto reduce la prima. Avise a la aseguradora de las órdenes de cambio durante la obra para que el límite siga el valor real, porque las pérdidas se pagan al costo de reemplazo del trabajo dañado, incluidos gastos generales y utilidad.
¿El riesgo del constructor cubre demoras y pérdida de ingresos?
No de forma automática. La póliza base no cubre las pérdidas por demora, salvo una pequeña cobertura de Gastos de Aceleración (Expediting Expenses). La cobertura por demora en la finalización (delay in completion), agregada por endoso, cubre las rentas perdidas del dueño en un proyecto arrendado, el ingreso neto perdido como en la cobertura de ingresos del negocio, y costos indirectos como intereses, impuestos y primas de seguro. Primero aplica un período de espera indicado en la Delay In Completion Schedule (IM 7080 07 20), y el deducible se mide en días, no en dólares.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el seguro de riesgo del constructor?
Lo decide el contrato de construcción, y por lo general es el contratista general o el dueño del proyecto. El contrato también dice qué otras partes deben nombrarse como aseguradas en la misma póliza, normalmente subcontratistas, gerentes de construcción y prestamistas.
¿El riesgo del constructor cubre las herramientas y el equipo del contratista?
No. Cubre el proyecto, los materiales que pasarán a ser parte de él y las obras temporales. Las herramientas y el equipo del contratista van en una póliza de equipo de contratistas separada.
¿El riesgo del constructor cubre la renovación de un edificio existente?
Puede hacerlo. AAIS publica un formulario Rehabilitation and Renovation (IM 7054), donde el edificio existente se valúa a valor real en efectivo o a un valor declarado. Cuide el límite por desocupación: un edificio desocupado puede estar cubierto solo 60 días desde el inicio de la póliza, salvo que ya se hayan emitido los permisos y la obra haya comenzado. Si usted construye su propia casa o una ADU, lea riesgo del constructor para dueños que construyen. ¿Construye en la costa de Texas? Nuestra guía de builders risk en Texas explica los formularios de builders risk de TWIA y las inspecciones de tormentas de viento.
Esta guía tiene fines educativos y resume el lenguaje estándar de las pólizas ISO y AAIS. Los términos, condiciones y endosos específicos de su póliza prevalecen. Hable con un corredor con licencia sobre sus exposiciones reales.
Cómo fijar la vigencia correcta
El seguro de riesgo del constructor protege un proyecto y sus materiales, con cobertura de riesgos abiertos, desde el inicio de la obra hasta que el dueño acepta el trabajo, algo que ninguna póliza de propiedad estándar hace. El contrato decide quién lo compra y quién está asegurado, y la cobertura termina con el primer disparador, no en la fecha de vencimiento. Compare cada disparador con su calendario de obra y fije una vigencia que dure más que su peor demora posible.
Referencias
- 1.AIA Contract Documents. “Waivers of Subrogation in Construction Insurance: How to Manage Risk.” https://learn.aiacontracts.com/articles/how-to-manage-risk-using-construction-insurance-bonds-part-4-waivers-of-subrogation/ ↩
- 2.IRMI. “Beware of Builders Risk Additional Premiums and Policy Expirations.” https://www.irmi.com/articles/expert-commentary/beware-of-builders-risk-additional-premiums-and-policy-expirations ↩
- 3.Insureon. “Builder's Risk Insurance Cost.” https://www.insureon.com/small-business-insurance/builders-risk/cost ↩