La zona de inundación AE es un área de alto riesgo en los mapas de inundación de FEMA. El terreno en zona AE tiene al menos un 1 por ciento de probabilidad de inundarse en un año cualquiera, y FEMA ha calculado la elevación de inundación base (base flood elevation), la altura que se espera que alcance el agua en esa inundación.[1][4] Si tiene una hipoteca de un prestamista con respaldo federal sobre un edificio en zona AE, el seguro de inundación es obligatorio.[2] La zona X está en el otro extremo de la escala. La X sombreada es de riesgo moderado, entre las llanuras de inundación de 1 por ciento y de 0.2 por ciento de probabilidad anual, y la X sin sombrear es de riesgo mínimo, por encima de la inundación de 0.2 por ciento.[1] En la zona X, la ley no lo obliga a comprar seguro de inundación. Aun así debería pensarlo. FEMA dice que 1 de cada 3 reclamos de seguro de inundación viene de zonas de riesgo bajo y moderado.[2]
Su póliza de hogar estándar no cubre inundaciones, esté en la zona que esté. La cobertura de inundación siempre es una póliza aparte.[10] Para comparar opciones del NFIP y privadas para una casa en California, vea nuestra página de seguro de inundación. A continuación ordenamos todas las zonas de FEMA por riesgo, explicamos cuándo está obligado a tener seguro y señalamos los riesgos de California que los mapas no captan.
Área especial de peligro de inundación (SFHA)
El área que FEMA espera que se inunde con una inundación que tiene un 1 por ciento de probabilidad de ser igualada o superada en un año cualquiera. Incluye todas las zonas que empiezan con A o V.
¿Cuáles son las zonas de inundación de FEMA?
FEMA clasifica el terreno en zonas según la probabilidad de que se inunde y cuánto sabe FEMA sobre esa inundación. Las zonas se dividen en tres grupos: alto riesgo (el SFHA), riesgo moderado y mínimo, e indeterminado.[1]
| Zona | Clase de riesgo | Qué significa | ¿Es obligatorio el seguro de inundación con una hipoteca de respaldo federal? |
|---|---|---|---|
| A | Alto (SFHA) | 1% de probabilidad anual de inundación[3] | Sí |
| AE (mapas antiguos: A1 a A30) | Alto (SFHA) | 1% de probabilidad anual, con elevaciones de inundación base publicadas[4] | Sí |
| AH | Alto (SFHA) | 1% de probabilidad anual de inundación poco profunda, normalmente encharcamiento, con una profundidad promedio de uno a tres pies[15] | Sí |
| AO | Alto (SFHA) | 1% o más de probabilidad anual de inundación poco profunda, normalmente flujo laminar, con una profundidad promedio de uno a tres pies[16] | Sí |
| A99 | Alto (SFHA) | Estará protegida por un sistema federal de control de inundaciones que todavía está en construcción[3] | Sí |
| V | Alto (SFHA), costera | Área costera de alto riesgo con un peligro adicional por olas de tormenta[2] | Sí |
| VE (mapas antiguos: V1 a V30) | Alto (SFHA), costera | 1% de probabilidad anual más olas de tormenta, con elevaciones de inundación base indicadas[5] | Sí |
| X sombreada (mapas antiguos: B) | Moderado | Entre las llanuras de inundación de 1% y 0.2% (500 años) de probabilidad anual[1] | No, pero se recomienda |
| X sin sombrear (mapas antiguos: C) | Mínimo | Fuera del SFHA y por encima de la inundación de 0.2% de probabilidad anual[1] | No, pero se recomienda |
| D | Indeterminado | Peligro de inundación posible pero indeterminado, no se ha hecho ningún análisis[6] | No, pero "indeterminado" no significa "sin riesgo"[2] |
FEMA enumera A, AO, AH, A1 a A30, AE, A99, AR y sus combinaciones, V, VE y V1 a V30 como las zonas del SFHA.[1] La orientación de FEMA para dueños de casa explica lo que eso significa con el tiempo: un área con un 1 por ciento de probabilidad anual de inundación tiene un 26 por ciento de probabilidad de inundarse durante la vida de una hipoteca a 30 años.[3]
¿La zona AE es una mala zona de inundación?
La zona AE es de alto riesgo. Pero también es una zona donde FEMA ha publicado elevaciones de inundación base, así que usted, su constructor y su aseguradora saben qué altura debería alcanzar la inundación de 1 por ciento en su terreno.[4] Eso le puede ayudar o perjudicar. Si su piso más bajo está muy por encima de la elevación de inundación base, está mucho mejor que el vecino del mismo mapa que construyó por debajo.
¿Se puede construir en zona AE? Sí, donde la comunidad participa en el NFIP y usted sigue sus reglas para llanuras de inundación. Los estándares federales mínimos exigen que las casas nuevas, y las mejoras sustanciales, en las zonas A1 a A30, AE y AH tengan el piso más bajo, incluido un sótano, elevado al nivel de inundación base o por encima.[12] Su ciudad o condado puede agregar reglas más estrictas, así que FEMA recomienda llamar al administrador local de llanuras de inundación antes de cambiar cualquier cosa en la casa.[3]
¿Y si el mapa se equivoca con su terreno? Si su estructura o su terreno está en un terreno elevado natural por encima de la inundación base, puede pedirle a FEMA una Letter of Map Amendment (LOMA). Si FEMA la aprueba, usted le envía la carta a su prestamista y le pide que retire el requisito federal de seguro de inundación para la estructura.[11]
¿Cuál es la peor zona de inundación?
Las zonas V y VE son las más peligrosas en los mapas de FEMA. Comparten con las zonas A el 1 por ciento de probabilidad anual de inundación, pero son áreas costeras con un "additional hazard associated with storm waves" (peligro adicional asociado a las olas de tormenta).[5] Las olas son la razón por la que las reglas de construcción son más duras ahí. Los edificios nuevos en zonas V deben elevarse sobre pilotes o columnas para que el elemento estructural horizontal más bajo quede al nivel de inundación base o por encima. Los cimientos deben diseñarse para resistir cargas de viento y agua que actúan al mismo tiempo, y los debe certificar un ingeniero o arquitecto registrado.[12]
¿Cuál es la zona de inundación de menor riesgo?
La zona X sin sombrear, que aparece como zona C en los mapas antiguos, es la de menor riesgo. Está fuera del SFHA y por encima de la inundación de 0.2 por ciento de probabilidad anual.[1] Pero menor no significa ninguno. Las inundaciones pueden ocurrir en cualquier lugar, y FEMA informa que 1 de cada 3 reclamos de seguro de inundación viene de zonas de riesgo bajo y moderado.[2] La X sombreada, zona B en los mapas antiguos, está entre las llanuras de inundación de 1 por ciento y de 0.2 por ciento.[1]
¿Es obligatorio el seguro de inundación en la zona AE o en la zona X?
En la zona AE y en todas las demás zonas A o V, el seguro de inundación es obligatorio para hipotecas con respaldo federal en comunidades que participan en el NFIP.[2] La regla viene de la ley federal. Los prestamistas regulados no pueden otorgar, aumentar, extender ni renovar un préstamo garantizado por un edificio o una casa móvil en un área especial de peligro de inundación a menos que esté asegurado durante el plazo del préstamo. El monto exigido es el saldo pendiente del capital o la cobertura máxima disponible, lo que sea menor.[8]
En la zona X, la ley no exige el seguro de inundación, aunque FEMA lo recomienda firmemente.[2] Su prestamista igual puede exigirlo para su propio préstamo. Si está comprando, pregunte temprano. No querrá enterarse una semana antes del cierre.
NFIP o seguro de inundación privado: ¿cuál es la diferencia?
Puede comprar seguro de inundación del National Flood Insurance Program o de una aseguradora privada de inundación.
| Póliza del NFIP | Póliza de inundación privada | |
|---|---|---|
| Quién la respalda | El programa federal, vendido por aseguradoras y agentes | Una aseguradora privada, admitida o de surplus lines |
| Límite del edificio para una casa de 1 a 4 familias | Hasta $250,000[9] | Lo fija la aseguradora, puede ser mayor |
| Límite de contenido | Hasta $100,000[9] | Lo fija la aseguradora |
| Periodo de espera | Normalmente 30 días, con excepciones[9] | Lo fija la aseguradora |
| ¿Cumple la regla de compra obligatoria del prestamista? | Sí | Sí, si cumple la definición federal de seguro de inundación privado, y los prestamistas deben aceptar una póliza que la cumpla[8] |
| Cómo se le pone precio | Risk Rating 2.0, el riesgo del propio edificio[7] | El modelo propio de la aseguradora |
La espera de 30 días. Una póliza del NFIP normalmente entra en vigor 30 días después de completar la solicitud y pagar la primera prima. Las principales excepciones son la cobertura comprada en relación con otorgar, aumentar, extender o renovar un préstamo, y la cobertura comprada dentro del año siguiente a una revisión del mapa de inundación.[9] Una tercera excepción importa en California. La espera también se elimina para propiedad privada que el programa determina afectada por inundaciones en terrenos federales causadas o agravadas por condiciones posteriores a un incendio forestal, si la póliza se compra dentro de los 60 días siguientes a la contención del incendio.[9] No espere a que la primera tormenta aparezca en el pronóstico.
Por encima de los límites del NFIP. Muchas casas de California cuestan más de $250,000 en reconstruirse. Una póliza de inundación privada, o una de inundación en exceso encima de una póliza del NFIP, puede cubrir la diferencia. Algunos programas especializados, como Annex Risk, emiten seguro de inundación residencial a través de corredores.
¿Cómo cambia Risk Rating 2.0 los precios del seguro de inundación?
Con Risk Rating 2.0, su zona ya no fija su precio del NFIP. El método de precios de FEMA "does not use flood zones to determine flood risk" (no usa las zonas de inundación para determinar el riesgo de inundación). En cambio mira el edificio individual: desbordamiento de ríos, marejada ciclónica, erosión costera y lluvias intensas, la distancia a una fuente de agua, la elevación y el costo de reconstruir.[7] Se aplicó a pólizas nuevas desde el 1 de octubre de 2021, a todas las renovaciones desde el 1 de abril de 2022, y quedó implementado por completo el 1 de abril de 2023.[7]
Su zona todavía importa para dos cosas. Decide si su prestamista debe exigir seguro de inundación, y define las reglas locales de construcción.[7] Además, los límites legales vigentes hacen que la mayoría de las tarifas del NFIP no puedan subir más del 18 por ciento al año.[7] No hay un precio fijo por zona. Dos casas en zona AE en la misma calle pueden pagar primas muy distintas si una está tres pies más arriba.
¿Cómo se busca la zona de inundación?
Use el Flood Map Service Center de FEMA en msc.fema.gov. Escriba su dirección y luego abra el mapa dinámico para ver su FIRMette, una parte imprimible del mapa oficial de inundación.[3] También puede llamar al administrador de llanuras de inundación de su comunidad, que puede confirmar la zona y cualquier regla local.[2] Si está comprando, su prestamista pedirá su propia determinación de zona de inundación. Asegúrese de que coincida con lo que usted encontró.
Riesgos de inundación en California que el mapa puede no mostrar
Los mapas de FEMA muestran inundaciones de ríos y costas, con base en el historial y en modelos. En California, mire más allá de la letra de la zona y considere también estos riesgos.
Después de un incendio forestal. Las laderas quemadas no absorben mucha agua. El U.S. Geological Survey advierte que "even modest rainstorms can trigger dangerous flash floods and debris flows in steep burned areas" (incluso tormentas moderadas pueden provocar inundaciones repentinas y flujos de escombros peligrosos en zonas quemadas con pendiente). Señala que estos flujos suelen desencadenarse por ráfagas cortas de lluvia intensa y pueden ocurrir en la primera tormenta después de un incendio.[13] Una casa debajo de una zona quemada puede estar en zona X y aun así recibir inundación y lodo el invierno siguiente. Las pólizas de hogar estándar no cubren inundaciones,[10] y nuestra guía sobre si el seguro de hogar cubre los incendios forestales explica cómo se aplica eso a los deslaves después de un incendio. La exención del periodo de espera del NFIP después de un incendio forestal que describimos arriba existe para esta situación.[9]
El Central Valley. Gran parte del fondo del valle depende de diques. El Department of Water Resources dice que aproximadamente 1.3 millones de californianos viven y trabajan en las llanuras de inundación del valle, con estructuras y contenidos por un valor aproximado de $223 mil millones.[14] Un dique reduce la probabilidad de una inundación, pero no la elimina. Si su casa está detrás de uno, asegúrela aunque el mapa no lo exija.
Casas móviles y prefabricadas. La regla federal de compra se aplica a las casas móviles igual que a otros edificios.[8] En las zonas A, las casas prefabricadas deben elevarse y anclarse para resistir la flotación, el colapso y el desplazamiento lateral.[12] Nuestra guía de seguro para casas móviles en California cubre el resto de ese mercado.
Preguntas frecuentes
¿La zona AE es una mala zona de inundación?
Es una zona de alto riesgo, con un 1 por ciento de probabilidad anual de inundación, y ahí el seguro de inundación es obligatorio con hipotecas de respaldo federal. Pero AE también es la zona donde FEMA ha publicado elevaciones de inundación base, así que una casa construida por encima de esa elevación puede estar mucho mejor protegida, y tener mejor precio bajo Risk Rating 2.0, de lo que sugiere su zona.
¿Cuál es la peor zona de inundación?
Las zonas V y VE. Comparten con las zonas A el 1 por ciento de probabilidad anual de inundación, pero suman la fuerza de las olas de tormenta en la costa, y por eso los edificios nuevos ahí deben elevarse sobre pilotes o columnas.
¿Cuál es la zona de inundación de menor riesgo?
La zona X sin sombrear, o zona C en los mapas antiguos, que está por encima de la inundación de 0.2 por ciento de probabilidad anual. Es riesgo mínimo, no ausencia de riesgo: alrededor de uno de cada tres reclamos de seguro de inundación viene de zonas de riesgo bajo y moderado.
¿Necesito seguro de inundación en la zona X?
No por ley federal. Un prestamista igual puede exigirlo, y FEMA lo recomienda. Con Risk Rating 2.0 el precio depende del riesgo de inundación del propio edificio, no de la letra de la zona.
¿Puedo salir de una zona de inundación?
Si su estructura o su terreno está en un terreno elevado natural por encima de la inundación base, puede solicitarle a FEMA una Letter of Map Amendment. Si se aprueba, su prestamista puede retirar el requisito de seguro de inundación para esa estructura. Muchos dueños mantienen una póliza de todos modos.
Esta guía es solo informativa y resume publicaciones de FEMA, del U.S. Geological Survey y del California Department of Water Resources, y la ley federal. Lo que rige es su determinación de zona de inundación, los requisitos de su prestamista y los términos de su póliza. Menlo Insurance Services (licencia de California 6020106) es un corredor con licencia en California, puede recibir una comisión por las pólizas que coloca y no garantiza que haya cobertura o precio disponible. Hable con un corredor con licencia sobre sus riesgos reales.
En resumen
La zona AE es de alto riesgo, y FEMA sabe qué altura debería alcanzar el agua. Con una hipoteca de respaldo federal usted tiene que tener seguro de inundación, y las reglas de construcción están atadas a esa altura de inundación. La zona X es de riesgo moderado o mínimo. Ahí el seguro es opcional, pero sigue siendo buena idea, porque un tercio de los reclamos viene de fuera de las zonas de alto riesgo. Busque su zona en el Map Service Center de FEMA. Solo recuerde que con Risk Rating 2.0, su edificio fija el precio del NFIP, no su zona. Y en California, una zona quemada o un dique pueden cambiar su riesgo real mucho antes de que alguien vuelva a dibujar el mapa. Para comparar opciones del NFIP y privadas para su casa, empiece en nuestra página de seguro de inundación.
Referencias
- 1.FEMA. “Flood Zones (glossary).” https://www.fema.gov/about/glossary/flood-zones ↩
- 2.FEMA National Flood Insurance Program (FloodSmart). “What Is My Flood Zone?.” https://www.floodsmart.gov/flood-zones-and-maps/what-is-my-flood-zone ↩
- 3.FEMA. “Know Your Risk: Homeowners.” https://www.fema.gov/flood-maps/know-your-risk/homeowners ↩
- 4.FEMA. “Zone AE and A1-30 (glossary).” https://www.fema.gov/glossary/zone-ae-and-a1-30 ↩
- 5.FEMA. “Zone VE and V1-30 (glossary).” https://www.fema.gov/glossary/zone-ve-and-v1-30 ↩
- 6.FEMA. “Zone D (glossary).” https://www.fema.gov/glossary/zone-d ↩
- 7.FEMA. “NFIP's Pricing Approach (Risk Rating 2.0).” https://www.fema.gov/flood-insurance/work-with-nfip/risk-rating ↩
- 8.Legal Information Institute, Cornell Law School. “42 U.S. Code 4012a: Flood insurance purchase and compliance requirements.” https://www.law.cornell.edu/uscode/text/42/4012a ↩
- 9.Legal Information Institute, Cornell Law School. “42 U.S. Code 4013: Nature and limitation of insurance coverage.” https://www.law.cornell.edu/uscode/text/42/4013 ↩
- 10.FEMA. “Flood Insurance.” https://www.fema.gov/flood-insurance ↩
- 11.FEMA. “Change Your Flood Zone Designation.” https://www.fema.gov/flood-maps/change-your-flood-zone ↩
- 12.Legal Information Institute, Cornell Law School. “44 CFR 60.3: Flood plain management criteria for flood-prone areas.” https://www.law.cornell.edu/cfr/text/44/60.3 ↩
- 13.U.S. Geological Survey. “Emergency Assessment of Post-Fire Debris-Flow Hazards.” https://www.usgs.gov/programs/landslide-hazards/science/emergency-assessment-post-fire-debris-flow-hazards ↩
- 14.California Department of Water Resources. “Central Valley Flood Protection Plan.” https://water.ca.gov/Programs/Flood-Management/Flood-Planning-and-Studies/Central-Valley-Flood-Protection-Plan ↩
- 15.FEMA. “Zone AH (glossary).” https://www.fema.gov/glossary/zone-ah ↩
- 16.FEMA. “Zone AO (glossary).” https://www.fema.gov/glossary/zone-ao ↩